底地（貸宅地）をいくつも所有していますが、相続税が心配です。底地（貸宅地）の物納は最近難しいと聞いたのですが、本当ですか？
Answer
どのような底地（貸宅地）でも、物納が可能という訳ではありせん。
詳細は、下記の「底地物納要件要旨」と「底地（貸宅地）物納適否の目安」をご覧下さい。
これが、物納できるかどうかの目安です。物納するにはこうした条件が備わっている事が必要条件になります。
底地物納要件要旨
契約書が存在し、契約面積と実測面積が合致していること
地積更正登記により登記簿面積とも合致していること
相続税申告書記載面積とも合致していること
適正地代を受け取っていること
上記作業は、隣地の方々から印鑑証明等の書類をいただき、確定測量が絶対条件となります。
底地（貸宅地）物納適否の目安
| 必要条件項目 | 物納可能 ○ | 物納不可 × |
|---|---|---|
| 境界 | 明確 | 不明確 |
| 道路付け | 接道あり | 無道路地（通行権あれば可） |
| 担保 | 担保なし | 担保付き |
| もめごと | 紛争なし | 紛争中 |
| 土地の形状 | 単独利用できるもの | ガケ地で単独利用不可 |
| 買戻し特約 | なし | あり |
| 借地権者 | 明らか | 不明 |
| 地代 | 近隣相場の地代 | 異常に安い地代（近隣相場の70％以下） |
| 建物 | 適法建築 | 違法建築 |
| 建物・借地権 | 借地権付き建物 | 借地権なしの建物 |
| 賃貸料 | 滞納なし | 滞納あり |
上記の必要条件を満たしていない場合、物納はまず困難です。
また、複数の貸地があった場合、必要条件をみたしている貸宅地のみ物納できて、他の貸宅地は死地（活用することのできない土地）になってしまう場合もあります。
ですから、上記の必要条件が備わっておらず、物納が難しそうな底地（貸宅地）は早めに生前換金することをお勧めし致します。
