用語解説
底地（貸宅地）にまつわる用語解説
底地専門の不動産業者「ジェイ・ワン・プランニング」が、借地借家法という法律をとりまく様々な問題に焦点をあて、用語解説致します。
延納について「延納」とは？ 相続が発生した際、相続に応じて相続税を支払う義務が生じます。納税において、現金での一括納付は最も理想的な方法だといえます。しかしながら、数千万、ときには億単位で納税をしなければならない場合、10ヶ月間という限られた申告期限内に用意できないケースの方が多いのが現実です。相続税が今すぐに払えない場合「延納」という納税方法があります。 ＜延納の条件＞
「延納」とその問題点利子負担の問題 「延納」を選択した場合、返済に必要なのは延納税額だけではなく、毎年加算されてくる利子も含まれてきます。従って、長期的な視点で返済計画を立て、いかに安定した収支を維持しながら納税を終えるか、ということが最重要課題となる訳です。当初、計画では万全を期していたつもりでも、先に何が在るかは誰にも分かりません。また、返済原資となるものが無い場合には選択しない方がよいでしょう。 借入をして賃貸物件を建てる場合のリスク スムーズな「延納」を実現させるための手段として、金融機関から借入をして賃貸収益物件を建て、その賃料収入を返済に充てるという場合もあります。しかしこのような場合には、長期的な視点で、特に慎重に計画を立てることが重要になってきます。「延納」に加え、金融機関への返済とそれぞれの利子負担が加わるのですから、長期に渡る収支のバランスや、修繕費等の諸経費、空室等のリスクまでをも視野に入れ考慮しなければならないでしょう。最初は最良の方法だと思っても、いつの時代も状況は常に変動するものです。目先の視点だけで決断してしまうと、何年か経過した後、計画に無理が生じ、支払いに行き詰るという事態を起こしかねません。 相続の納税における有効な対処法 相続に関しては、これが絶対であるという解決策はないと言えます。それぞれのケースに応じて、さまざまな個別対応が必要になってくるでしょう。ジェイ・ワン・プランニングにお任せ下さい。地主さま、お一人おひとりに合ったプランをご提案させて頂きます。 相続発生時に「底地（貸宅地）」を整理しようとする場合には、「物納」だけではなく、売却や、場合によっては「延納」も視野に入れて比較考慮することをお勧めしています。 ポイント1 相続発生時に「底地（貸宅地）」を整理しようとしたが、「売却」が有効か？「物納」が有効か？有効な方法を選択するには、まず、収納価額と売却価格を比較検討することが必要です。
⇒売却の方が有効ポイント2 相続税の申告期限までに売却が決まらないと予想される場合には、いったん物納申請をしておきます。売却交渉価額から譲渡税等の諸費用を差引いた手取額が、収納価額と利子税（※）の合計よりも上回る場合には、申請を取下げて売却します。
⇒売却の方が有効（※）＝「物納」を取下げて「延納」に切換え、延納税額を一時納するまでの期間の利子税 もっとも、「物納」が認められない物納不適格の「底地（貸宅地）」場合は、上記の比較は全く無意味です。売却処分するか持ち続けるかしか方法は無いと言えます。 詳細は、「底地物納要件要旨」と「底地（貸宅地）物納適否の目安」をご覧下さい。ポイント3 万が一、「物納」が出来ないという不測の事態に陥った場合の対処方として、「物納」を取下げて「延納」に切換えるという手段を選択する場合もあります。 ※但し、延納申請が認められるためには担保提供が必要になります。「底地（貸宅地）」の場合、管理処分不適格財産であると判断され、担保として認められず、申請を却下されるケースもしばしば見受けられます。 ※万が一、申告期限を過ぎ、延納申請が却下された場合には、却下された翌日から14.6％の延滞税が発生します。延滞税は非常に高利の為、金額が多い場合には相当な負担となりますので、十分にご注意下さい。 結論いずれにしても、通常の土地と比較して、「底地（貸宅地）」の売却には時間がかかることもございます。物納も困難な場合もございます。突然、「底地（貸宅地）」の相続が発生した場合、期限内に納税しなくてはという焦りが生じるのは無理もありません。納税のことだけしか頭にないようでは、優良不動産の売却を優先してしまい、納税後に手元に残ったのはどうにも生かしようの無い死地だけだった、ということになりかねません。このような事態を招かないためには、売却が完了するまでの短期間、一時的に「延納」という選択をとるのも有効となることもあるでしょう。 とはいえ、早期から準備されていれば、「延納」という手段を選択する必要が無いというのは、言うまでもありません。余分な利子税を支払わなくても済みます。相続が発生することが、あらかじめ予想される場合には、生前から相続対策に取り組まれることをお勧めしています。
底地専門の不動産会社ジェイ・ワン・プランニングが底地の有効活用をサポート、
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