用語解説

底地（貸宅地）にまつわる用語解説

底地専門の不動産業者「ジェイ・ワン・プランニング」が、借地借家法という法律をとりまく様々な問題に焦点をあて、用語解説致します。

底地（貸宅地）について

「底地（貸宅地）」とは？

ある土地に「借地権」などの諸権利がつけられていて、地主が土地を貸し、賃料を受けとっている土地のことを「底地（貸宅地）」といいます。土地を所有する人（地主）が、小作人に田畑などを貸して農作物等を作らせ、その対価としてお金や農作物を徴収していたのがその起原と云われています。

底地（貸宅地）の考え方

「底地（貸宅地）」とその問題

収益性に乏しいという問題 第一に、事業性としての価値が著しく低く、収益性に乏しいことが挙げられます。
例）
貸付面積 265m²（80坪）
地代 6.4万円（800円/坪）
借地権割合 地主40％（4割）
土地の時価 1.6億円（200万円/坪）
底地の時価 1.6億円X40%＝6400万円
年間収入 6.4万円X12ヶ月＝76.8万円
単純利回り 76.8万÷6400万円＝1.2％

固定資産税等の税金の問題

　第二に、「底地（貸宅地）」は事業性としての価値が著しく低く、収益性に乏しい不動産であるにもかかわらず、税法上、減額要因として取り扱わない為に、固定資産税を押し上げてしまうことになります。
固定資産税は「底地（貸宅地）」の収益性の乏しさから考えると、非常に重い負担です。

借地権者とのトラブルや人間関係の問題

　土地を貸す『地主』と土地を借りる『借地権者』とでは、相反する特殊な利害関係をも持つ間柄ですから、多くのトラブルが発生するケースが多く見受けられます。地代の滞納、借地契約上のトラブルその他建替えの承諾、更新料の設定など、借地権者との間で発生する問題は数多く挙げられます。このような問題が発生した場合、地主様は大変な労力を強いられ頭を悩ますことでしょう。
　また、借地権者との借地契約が数十年間にも及ぶ長期契約で、先代、先々代からの長いお付き合いがあるため、常にしがらみがつきまとい、お困りの地主様も多いのではないのでしょうか？地代も値上げできず、まるで慈善事業のようになっておられる地主様も少なくないのが現状です。

相続発生時、相続税の問題

　「底地（貸宅地）」は流動性の低い特殊な不動産資産でありながら、相続税法上、ほとんど減額要因として取り扱わない為に、相続税を押し上げてしまうことになります。
つまり、相続税法上、現金1000万と底地1000万（相続税評価額）は、同等のプラス財産として取り扱われてしまうのが現状です。『流動性の高い現金』と『流動性の低い底地』を考慮し比較したとき、相続税法上の「底地（貸宅地）」の評価は、間違い無く割高と言えるでしょう。
　相続のもう一つの問題点として挙げられるのは、現金納付が原則となっていることです。納税できるだけの現金があれば問題はありませんが、現金納付で納税できる人は極わずかで、ほとんどは、土地を売却して現金化して納税します。一般的に、更地と比較すると、「底地（貸宅地）」の売却は困難だという理由から、「物納」をお考えになられている地主様も多くいらっしゃるようです。が、どのような「底地（貸宅地）」でも「物納」できるわけではありません。

物納適格条件をクリアするという問題 ＜底地物納要件要旨＞
  • 契約書が存在し、契約面積と実測面積が合致していること
  • 地積更正登記により登記簿面積とも合致していること
  • 相続税申告書記載面積とも合致していること
  • 適正地代を受け取っていること

　上記作業は、隣地の方々から印鑑証明等の書類をいただき、確定測量が絶対条件となります。
　最後の手段として考えられる「物納」ですが、「底地（貸宅地）」の場合、簡単にはいきません。この他にも物納適格条件を満たす必要があり、これはかなり厳しい要件となっている為、通常、「底地（貸宅地）」の「物納」は困難だと言われています。

詳細は、「底地（貸宅地）物納適否の目安」をご覧下さい。

　また、複数の「底地（貸宅地）」があった場合、必要条件をみたしている「底地（貸宅地）」のみ物納できて、他の「底地（貸宅地）」は死地（活用することのできない土地）なってしまう場合もあります。ですから、上記の物納適格条件が備わっておらず、「物納」が難しそうな「底地（貸宅地）」は早めに生前換金することをお勧めし致しております。

「底地（貸宅地）」を所有・継承し続けるという限界

　「借地借家法」という法律が在る限り、強制的に借地権者を退去させることは、重大な違反行為等が無い限りできません。借地権者が一生涯・永遠に使用しようと思えば、通例では土地は戻って来ません。
土地を取り戻すには、借地権者と合意等による土地賃貸借契約の解除をしなければ絶対に実現しないのです。
　結局、地主様が「底地（貸宅地）」を所有し続ける以上、土地所有者でありながら、地代を貰い受け続ける以外ありません。
　『地主としての尊厳を貫きたい』『先祖承継の大切な土地であるから、子孫に継承していきたい』というお気持ちの地主様が多く見受けられます。そのお気持ちに私共も共感せずにはいられません。が、様々な問題を山積に抱える「底地（貸宅地）」を、未来永劫、所有・継承し続けることには、自ずと限界が生じるというのも事実です。
　何故なら、子孫に対し「底地（貸宅地）」を残すということは、山積の様々な問題を繰り延べることに他ならないからです。子孫に対し、不良資産ともいえる「底地（貸宅地）」を継承するのか？より良い優良資産を継承するのか？この選択と決断は、地主様次第なのではないでしょうか。
　不良資産ともいえる「底地（貸宅地）」を売却し、優良資産に転換するサポート等も行なっています。

底地専門の不動産会社「ジェイ・ワン・プランニング」が底地の有効活用をサポート、
最善の解決策をご提案、問題解決を実現することをお約束致します。

「底地（貸宅地）」の問題解決、買取りなら、底地専門の不動産会社、ジェイ・ワン・プランニ ングにお任せ下さい。管理、業務委託等、相続対策、等価交換の業務も行なっていますので、お 気軽にご相談下さい。顧客第一主義を貫き、『不動産資産価値最大化』を目指しています。是非 一度、ご相談下さい。

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